Preguntas y respuestas frecuentes sobre el condominio
CONDOMINIOS
En el estado de Querétaro el condominio está regulado en el Código Urbano, Código Civil, la escritura constitutiva y el reglamento interno del condominio, y en algunos reglamentos municipales.
Preguntas y respuestas frecuentes sobre el condominio
1) ¿Qué es un condominio y cuántos tipos existen?
Respuesta: Es un régimen de propiedad que se constituye ante notario, de conformidad con el Código Urbano. Hay 3 tipos: horizontal, vertical y mixto y se pueden constituir para uso habitacional, comercial o de servicios, turístico recreativo-deportivo, industrial, agropecuario o mixtos de usos compatibles. Y a su vez, 2 o más condominios pueden constituirse como una unidad condominal, con el límite de que, tratándose de uso habitacional, no puede exceder de 240 unidades privativas.
2) ¿Es necesario constituir una asociación civil para el condominio?
Respuesta: No. Actualmente la legislación otorga facultades al administrador del condominio, por lo que no es necesaria una A.C.
3) ¿Por qué en los condominios se constituye una asociación civil?
Respuesta: Anteriormente en Querétaro, desde su reconocimiento en la Ley, se estableció que el condominio era un régimen de propiedad, es decir, una modalidad de la propiedad, por lo que la forma en que los condóminos encontraron una solución para celebrar contratos y actos jurídicos con terceros, respecto del condominio, era constituyendo una A.C., y a través de la asociación abrieron cuentas bancarias y contrataron los servicios de agua, luz, gas, telefonía, etc. Posteriormente y durante unos años, en el Código Urbano se reguló que el condominio era una persona moral, agregándose la fracción VIII al artículo 25 del Código Civil, en mayo de 2015. Sin embargo, el Código Urbano volvió a modificarse en marzo de 2018 y se precisaron las facultades del administrador.
4) Entonces ¿el condominio es o no una persona moral?
Respuesta: Aunque la fracción VIII del artículo 25 del Código Civil de Querétaro sigue estableciendo que es una persona moral, en realidad no lo es. Es por esta razón que algunos condominios se siguen organizando mediante la constitución de asociaciones civiles.
5) ¿Cuál es la diferencia entre la asociación civil del condominio y el propio condominio?
Respuesta: La asociación civil es una persona moral diferente, cuyos integrantes solo son quienes sean asociados y los estatutos solo son aplicables a estos, mientras que el condominio es un régimen de propiedad y tiene sus propias reglas. Para que los estatutos de la asociación se apliquen a los condóminos, se tienen que asociar de manera voluntaria. Las cuotas que se pagan a una asociación son diferentes de las cuotas condominales.
6) ¿Quién representa o podría representar al condominio?
Respuesta: El Código Urbano dispone que el administrador es el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio y tendrá las facultades que le señalen la escritura constitutiva, los reglamentos correspondientes y la Asamblea General. Cuando exista un impedimento material que dificulte la labor por un solo administrador, la asamblea podrá designar administradores por edificios, secciones, áreas o entradas; y en aquellos lugares donde haya más de una entrada externa, podrán optar por la organización por acceso o módulo.
7) El administrador del condominio ¿Representa a los condóminos?
Respuesta: Solo respecto de los asuntos comunes del condominio, es decir, en lo que tenga que ver con las áreas comunes. No los representa en lo particular, ni en sus áreas privativas.
8) ¿Qué requisitos son necesarios para ser administrador del condominio?
Respuesta: Si es un condómino, deberá estar al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones de condómino y, dentro del plazo de 10 días naturales siguientes a su nombramiento, otorgar fianza o garantía en la cuantía que señale la asamblea a la mesa directiva. Asimismo, comunicará su nombramiento a la autoridad municipal correspondiente dentro de los 15 días hábiles posteriores a su designación. Si es un administrador profesional (externo), sea persona física o moral que se dedica a administrar condominios, los requisitos serán los que la asamblea determine para su contratación.
9) ¿Cuál es la duración del administrador del condominio?
Respuesta: Durará en su cargo hasta 2 años, salvo lo que determine la escritura constitutiva del régimen o el reglamento interno del condominio y sin perjuicio de ser removido libremente por la asamblea, la que también podrá ratificarlo.
10) ¿Quién nombra al administrador cuando se trata de condominios nuevos?
Respuesta: El primer administrador lo designa el desarrollador inmobiliario. Su duración será hasta por un año, plazo dentro del cual se deberá convocar a asamblea para que en ella se nombre al administrador.
Cuando la asamblea designe un nuevo administrador, inmediatamente y con la participación del comité de vigilancia o de quien designe la asamblea, el saliente deberá entregar al entrante toda la documentación que tenga a su cargo derivado de su función, incluyendo los estados de cuenta, libro de actas de la asamblea, valores, dinero, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad. De lo anterior se levantará un acta que firmarán quienes intervengan.
El comité de vigilancia o el administrador entrante podrán iniciar las acciones administrativas, civiles o penales que correspondan.
Aunque la duración del primer administrador es hasta por un año, nada impide que la asamblea lo remueva; sin embargo, es conveniente que al menos permanezca ese año dada la cercana relación que tiene con el desarrollador.
11) ¿Quiénes se consideran condóminos y cuáles son sus derechos y obligaciones?
Son condóminos los propietarios de las unidades privativas del condominio y tienen un derecho singular de propiedad sobre su inmueble y un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del mismo, proporcional al indiviso de su bien y que se establece desde la escritura constitutiva.
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad privativa con las limitaciones y prohibiciones del Código Urbano y con las demás que se establezcan en la escritura constitutiva del régimen y en el reglamento interno del condominio; por tanto, puede rentar o prestar su unidad privativa y a quien la ocupe se le denomina poseedor.
Cualquier condómino o poseedor del condominio, podrá utilizar cualquier área o bien común, conforme a su naturaleza y destino, sin restringir o afectar el derecho de los demás y bajo las disposiciones que se establezcan en el reglamento interno.
Las obligaciones de los condóminos son cumplir con los acuerdos que apruebe la asamblea, respetar los derechos de los demás condóminos o poseedores y cubrir puntualmente la cuota condominal que haya sido determinada.
12) ¿Desde qué momento se deben pagar las cuotas condominales?
Desde el momento que se tome posesión de la unidad de propiedad privativa. Además, el condómino debe cubrir los gastos y consumos que le correspondan por el uso, goce y disfrute de su unidad de propiedad privativa.
13) ¿Hay algún interés que deba pagarse si no se cubren puntualmente las cuotas condominales?
Respuesta: Sí. El interés lo fija la asamblea, pero aun cuando no lo establezca, el condómino moroso debe pagar el interés legal, que en Querétaro es del 20% anual.
14) ¿Qué pasa si se vende una unidad privativa del condominio y se deben cuotas?
Respuesta: El que vende deberá ponerse al corriente porque tiene la obligación de entregar al adquirente una constancia de no adeudo expedida por el administrador, por lo que el que compra debe exigir esta constancia de no adeudo; de lo contrario, el que compra se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos anteriores. Este documento de no adeudo se le debe exhibir al notario cuando formalice la escritura.
15) ¿Se puede demandar a un condómino moroso?
Respuesta: Si el condómino no cumple sus obligaciones, entre ellas la de pagar las cuotas, el administrador, como representante, puede iniciar las acciones legales que correspondan.
16) ¿Los órganos del condominio son los mismos que los de la asociación civil?
Respuesta: No. La asociación civil tiene sus propios órganos, que son la asamblea de asociados y el director o directores; en este último caso, suelen denominarse consejo directivo o junta directiva. Y aunque no lo contempla la Ley, es conveniente contar con un órgano de vigilancia, para asegurar el cumplimiento de sus objetivos y la correcta administración de sus recursos.
17) Si el condominio tiene una asociación civil ¿Los acuerdos de la A.C. obligan a los condóminos?
Respuesta: No. En su calidad de condóminos no los obligan, a menos que sean asociados. Pero aun en este caso, sus obligaciones son en relación con la asociación, no en lo que tenga que ver con el condominio.
18) ¿Qué órganos tiene el condominio?
Respuesta: Tiene 3 órganos: 1.- La asamblea de condóminos, que es el máximo órgano; 2.- La mesa directiva constituida por un presidente y un secretario; 3.- El administrador (que es propuesto por la mesa directiva y debe ser aprobado por la asamblea) y que puede ser condómino o alguien ajeno, ya sea persona física o moral (cuando es alguien ajeno, la ley le llama administrador profesional) y 3.- El comité de vigilancia, que lo deben integrar de 2 a 5 condóminos, siendo uno de ellos el presidente y los demás vocales.
19) ¿Cuáles son las funciones de cada órgano del condominio?
Respuesta: La asamblea es el órgano máximo; modifica el reglamento interno; designa la integración de la mesa directiva y del comité de vigilancia; aprueba el nombramiento del administrador y el monto de sus honorarios; crea comités especiales y sus funciones; determina el monto de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias; resuelve los conflictos que planteen la mesa directiva, el administrador, el comité de vigilancia o los comités especiales; acuerda la suspensión o restricción a los condóminos o poseedores respecto de las áreas de uso común; y aprueba o rechaza los dictámenes de las comisiones.
La mesa directiva convoca y preside las asambleas, propone el nombramiento de administrador, resuelve conflictos de convivencia entre condóminos o poseedores y en el uso de las áreas comunes, con el apoyo del administrador; ejecuta las sanciones que contemplen las leyes, el reglamento municipal y el interno del condominio, así como las ordenadas por la asamblea; acuerda la contratación de la prestación de servicios externos, incluyendo la administración, por instrucciones de la asamblea, y da por terminados los contratos que se hayan celebrado; resguarda la fianza que daba dar el administrador y ejecuta los acuerdos de la asamblea.
El administrador representa los intereses de los condóminos respecto de los bienes de propiedad común y los intereses en general del condominio; administra y firma los contratos de los servicios relacionados con dichos bienes, con cargo a las cuotas de los condóminos; realiza todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; lleva el inventario de todos los bienes y libros de actas que existan en el condominio; ejecuta las decisiones tomadas en la asamblea; proporciona la información por escrito a los condóminos y poseedores que lo soliciten, respecto al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el de reserva; rinde informes semestrales a la asamblea sobre el estado de cuenta de la administración (relación pormenorizada de ingresos y egresos del período anterior, monto de las aportaciones y cuotas pendientes, saldo de las cuentas bancarias, cuentas por pagar a proveedores del condominio y morosos y sus deudas); atiende la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales; recauda de los condóminos o poseedores las cuotas de administración y mantenimiento, y la correspondiente al fondo de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias; difunde y fomenta el conocimiento de los derechos y obligaciones de los condóminos e inicia los procedimientos correspondientes contra quienes las incumplan, en coordinación con la Mesa Directiva; emite constancias de adeudo y no adeudo de cuotas, en un término que no exceda de 5 días hábiles, a partir de que se le soliciten; dirime controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos o poseedores; solicita a la autoridad municipal correspondiente, la presencia de un mediador o conciliador cuando así se requiera; celebra o ratifica convenio con la autoridad estatal o municipal a fin de que se permita el ingreso a las áreas comunes de los cuerpos de seguridad, protección civil o emergencia; y se debe capacitar en mediación y solución de conflictos, así como en simulacros y actividades de prevención y actuación en materia de seguridad y protección civil.
El comité de vigilancia se integra por entre 2 y 5 condóminos, uno de los cuales será el presidente y los demás vocales, serán honoríficos y durarán hasta 2 años o hasta en tanto no sean removidos o ratificados de su cargo por la asamblea. Se cerciora que el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea; revisa todos los documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas, estados de cuenta y, en general, toda la documentación e información relacionada con el condominio; supervisa que el administrador realice el cumplimiento de sus funciones; verifica y emite dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea; coadyuva con el administrador en observaciones a los condóminos y poseedores sobre el cumplimiento de sus obligaciones; formula demanda o denuncia en contra del administrador cuando incumpla sus obligaciones; salvo cuando la asamblea acuerde por mayoría calificada acuerde situación distinta y desempeña las funciones de administrador en caso de muerte o ausencia de este durante un mes.
20) ¿El condominio puede coexistir con una asociación civil?
Respuesta: Sí, aunque son figuras diferentes y cada una con sus propias reglas, por lo cual la asociación civil no sustituye al condominio. Los condóminos y poseedores (cuando así se les permita por la asamblea o el reglamento) pueden acordar en asamblea que la administración la realice una asociación civil, la que en este caso recibe el nombre de ?administración profesional?.
21) ¿Quién convoca a asamblea del condominio?
Respuesta: La Mesa Directiva; quienes representen al menos el 20% del total de los condóminos; y cualquier condómino, en caso de que haya transcurrido un año sin que se hubiere convocado. Los condóminos que de acuerdo con el informe del administrador estén en condición de morosos, no tendrán derecho para convocar.
La convocatoria debe expedirse al menos con 4 días de anticipación, cuando la asamblea sea ordinaria y con al menos 24 horas de anticipación cuando sea extraordinaria. En ambos casos, la convocatoria debe tener los puntos del orden de día que serán tratados (y en su caso las propuestas de modificación al reglamento), y debe difundirse mediante su colocación en lugar visible del condominio, la entrega de la misma por medios electrónicos y su fijación en la puerta del condominio.
22) ¿Qué tipos de asambleas existen en el condominio?
Respuesta: Ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son cuando menos cada 6 meses y en ellas el administrador informa el estado que guarda la administración y mantenimiento del condominio, así como los asuntos concernientes al mismo y las propuestas de mejora.
Las extraordinarias se celebran en cualquier momento y en ellas se tratan asuntos urgentes; el establecimiento de cuotas extraordinarias; la realización de obras nuevas; la modificación del reglamento interno del condominio, etc.
Deben desarrollarse en el condominio. Serán dirigidas por el presidente de la Mesa Directiva. El administrador será el secretario de actas y a falta de este, por quien le corresponda de conformidad con el reglamento interno del condominio. A falta de disposición expresa, por quien designe la Asamblea General, la que designará además a los escrutadores necesarios.
Los condóminos pueden ser representados por apoderados con carta poder otorgada ante dos testigos. El administrador no podrá representar a ningún condómino en la asamblea. El poseedor solo tendrá derecho a voto si así se establece en el reglamento o si lo designa representante algún condómino.
23) ¿Las actas que se levanten de la asamblea deben protocolizarse ante notario?
Respuesta: Las actas que se levanten podrán protocolizarse ante notario por acuerdo de la asamblea o, cuando por su contenido, se exija que deba constar en escritura pública. Es conveniente que sí se acuda ante notario porque el fedatario las agrega a sus archivos y siempre se contará con la posibilidad de obtener un respaldo, sin importar que haya cambios en quienes integran los órganos del condominio o de la asociación civil.
24) ¿Cuál es el quorum que se requiere para que las asambleas sean válidas?
Respuesta: Al menos el 75% del total de los condóminos, en primera convocatoria; con más del 50% en segunda convocatoria; o con los que asistan, en tercera convocatoria. Entre cada convocatoria deben mediar al menos 15 minutos. Reunido el quorum, los acuerdos que se tomen serán válidos y obligatorios incluso para los ausentes y disidentes.
25) ¿Los condóminos morosos tienen derecho a voto?
Respuesta: No. Los condóminos morosos tienen suspendido su derecho a voto. Solo pueden votar en las asambleas donde se votará la modificación el reglamento interno, la extinción del régimen de propiedad en condominio o la constitución de gravámenes en el condominio.
26) ¿Qué debe contener el reglamento interno del condominio?
Respuesta: El reglamento lo aprueba la asamblea y contiene los derechos y obligaciones de los condóminos y poseedores; el monto, periodicidad y procedimiento de cobro de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias, así como las consecuencias de su incumplimiento. El importe de las cuotas se establece distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa. También contiene reglas de uso de las áreas comunes; disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de los condóminos y poseedores; criterios generales para que terceros puedan celebrar contratos respecto de las áreas comunes; requisitos y obligaciones de quienes integran los órganos del condominio; determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría calificada; y las bases para la integración de comités y elaboración de programas en materia de seguridad, tránsito, protección civil, construcción, etc.
27) ¿Qué es el fondo de reserva del condominio y por cuánto debe constituirse?
Respuesta: En cada condominio es necesario constituir un fondo de reserva. La ley no establece un monto específico, pero sí se dispone que un porcentaje de las cuotas, -el que sea necesario, suficiente-, debe destinarse al fondo de reserva y que este tiene como finalidad cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y pago de mano de obra que requiera el condominio para obras y mantenimiento. Este fondo también puede integrarse con la renta de las áreas comunes.
28) ¿Quién resuelve los conflictos entre condóminos?
Respuesta: En principio el administrador, pero las diferencias no resueltas por él o bien cuando este sea parte del conflicto, se resolverá por el Comité de Vigilancia y, de no ser así, se tendrá que acudir a la autoridad municipal correspondiente.
29) ¿El condominio puede ser parte de una asociación civil de un fraccionamiento?
Respuesta: Si el condominio forma parte de un fraccionamiento, la ley contempla la posibilidad de que los colonos se organicen, -normalmente lo hacen a través de una asociación civil-, para salvaguardar los intereses de los habitantes y participar con la autoridad municipal en la conservación de los equipamientos, espacios abiertos, áreas verdes, compatibilidad de usos de suelo e imagen urbana de su fraccionamiento y, de esta manera, por un lado, vincularse con el Municipio respecto de las áreas comunes y, por otro, con los habitantes para el establecimiento de cuotas de mantenimiento adicionales a las condominales; incluso podrían instalar casetas de vigilancia. Pertenecer a una asociación civil es voluntario, por lo que una posibilidad es que en asamblea cada condominio acuerde pertenecer a ella y que un porcentaje de las cuotas que se cobren en el condominio se destine a la asociación. Si hay viviendas, locales o terrenos de propiedad privada dentro del fraccionamiento, sus propietarios también pueden manifestar su deseo de ser asociados. La buena organización permite que los accesos y las áreas comunes se mantengan y den buena imagen urbana y que los servicios públicos se presten con eficiencia.
30) ¿Por qué debo ir a la Notaría Pública número 17 de Querétaro?
La elaboración de convocatorias y de los acuerdos que se tomen en las asambleas son de trascendencia en el desarrollo de la cultura condominal y en el cumplimiento de las obligaciones de los condóminos.
En la Notaría 17 recibirás atención personalizada y se te asesorará para que conozcas lo que puedes hacer tanto en el condominio, como en el fraccionamiento y se hagan las protocolizaciones correspondientes. Si tienes alguna pregunta adicional, estamos para servirte en lo teléfonos 442 214 4087, 442 212 5778 y 442 212 9671.